每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺
7月初，铁狮门向字节跳动转让上海尚浦领世19.5万平方米办公项目，据业内估计，转让金额在80亿元左右。
事实上，今年以来，上海大宗物业交易表现活跃。据世邦魏理仕统计，上半年上海就出现了29宗商业地产大宗交易，成交总额达459.3亿元，交易量稳居全国第一。
《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解到，在频繁的调控之下，今年上半年，上海住宅市场呈现平稳发展态势，而聚光灯之外的商业地产则悄然升温。多家机构报告显示，今年上半年，上海写字楼市净吸纳量加速提升，各区域写字楼空置率迎来不同程度的下降。
超五成大宗交易为写字楼
领展斥资32亿元收购上海七宝万科广场50%权益、中泰证券27.4亿元收购外滩中心A2&C2、凯德以36.6亿元购入闵行数据中心、基汇资本10亿元买入上海康桥工业仓储项目……
尤其是4月28日凯德收购的德利迅达数据中心，交易额达36.6亿元，创下了上海数据中心成交总价新高。此次收购后，凯德集团旗下全球化布局的数据中心投资组合总资产规模将超过25亿新加坡元（约合120亿元人民币）。
在上半年上海出现的29宗大宗商业地产大宗交易中，不少是上海的标杆物业。
据世邦魏理仕统计，上半年，上海大宗物业交易达459.3亿元，同比增长达16%。其中写字楼等相关物业与仓储物流在总交易量中占比分别52%与14%，酒店和服务式公寓占总成交额的25.8%。不过，传统的办公/研发办公楼成交降幅明显，比例缩小至26.9%。
“上半年活跃的市场表现，离不开供应端优质楼宇新增放量和需求端新兴战略资本驱动的双向作用，加之头部企业提质增效，互联网+产业持续融合共振发展，带来了写字楼市场动能的再配置和拓宽。”
世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越向《每日经济新闻》记者表示，随着浦东新政进一步推动区域在改革上先行先试，将对浦东市场吸引更多外资金融、服务业等市场需求带来利好。
就买家而言，高力国际指出，金融业仍是最大的买家，TMT行业的购买力涨势出乎意料。“由于TMT行业增长速度较快，产生了不小的办公需求，预计未来在大宗交易市场还会看到更多购买案例。”
从买家性质来看，据戴德梁行统计，上半年，大宗交易市场投资型买家占比由2020年下半年的26%提升至58%，增幅明显。外资买家占比38%，相较2020年上涨约65%，彰显上海的高流动性对海外资金的吸引力。“在浦东引领区政策的支持下，浦东新区将吸引更多优质租户。随着进一步激发创新潜力的政策出台，预计这些行业将在未来的甲级写字楼市场中发挥更关键的作用。”
而有关资本化率，投资者出于对市场不确定性及租赁风险的考量，对于投资回报的要求相较2020年有所上升。而对于接下来的趋势，有机构认为，考虑到近期投资者活跃程度提升，第三季度各类型物业的资本化率预计将保持稳定。
写字楼空置率下降
与此同时，今年上半年，上海经济稳步发展，市场信心显著回暖，上海写字楼市场需求持续提升。机构的数据显示，自去年二季度以来连续五季度呈现上扬局面，2021年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米,环比一季度增长10.2%。
而从近日多家机构发布的报告来看，在今年上半年上海写字楼市场租赁需求显著回升，净吸纳量加速提升，超过去年水平的背景下，各区域的空置率都迎来不同程度的下降。
世邦魏理仕的数据显示，今年上半年，上海写字楼市场供应恢复，同比增长245%。期待已久的滨江优质供应和各项优惠政策驱动市场升级扩张的进一步演化，整体净吸纳量已超去年全年水平。全市写字楼空置率累计下调1.9%至17.8%，为2019年第一季度以来最低。下半年，预计上海将有87万平方米左右新增写字楼入市。
“全年上海写字楼净吸纳量有望实现近年新高，租金将从热点滨江及核心区位提升为伊始，逐步延展企稳。”世邦魏理仕认为，由于政府引领资本在高科技产业流动，写字楼大面积去化将加快。
戴德梁行的数据则显示，上半年，上海写字楼总净吸纳量达到76.4万平方米，而平均空置率降至18.8%。
从供应来看，机构数据显示，共有四个新增甲级写字楼项目在二季度入市,合计带来21.71万平方米的新增供应。而从租金表现来看，数据显示，二季度，上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天，跌幅环比收窄；核心区租金为9.25元/平方米/月，环比下滑0.9%；新兴区在优质项目的推动下整体租金水平环比上扬1.9%，为6.37元/平方米/月。
再从行业表现来看，机构数据显示，二季度，电子信息科技行业贡献最大，成交面积比重为25%。电子阅读、电子游戏、IT网络技术、电商平台类行业成交频繁。
仲量联行也指出，上半年，上海非核心区域中的杨浦、闵行、世博&前滩均有较多的写字楼新出租面积，核心区和非核心区的空置率分别下降到14.6%和25.1%。受此带动，上海核心区域写字楼租金或有一波提振。今年二季度上海核心区的写字楼平均租金环比上涨0.7%，这是自2018年第三季度以来租金首次实现环比正增长。
据高力国际数据，上海写字楼净吸纳量近六个季度连续高质增长，二季度全市甲级写字楼空置率环比下降5.5个百分点至20.6%。非核心商务区因优质项目入市，租金小幅上升。前滩等非中央商务区板块势头强劲，带动整体租金上扬。“预计核心子市场的租金走势将随着需求的强势扩张而继续上扬。”
